Beni Stabili accentua lo slancio verso nuovi obbiettivi di crescita

Solidi risultati nel 2017, sostenuti dall’incremento operativo, dal migliore posizionamento strategico, dall’accelerazione dei progetti di sviluppo, dal rafforzamento finanziario

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Un anno di slancio, il 1917, per Beni Stabili. Il Gruppo Immobiliare di cui Christophe Kullmann è amministratore delegato ed Ariberto Fassati è il nuovo presidente, ha ulteriormente concretizzato lo scorso anno la sua strategia, che punta ad incrementare la presenza a Milano, con immobili ad uso ufficio di prestigio e con la ristrutturazione e valorizzazione in grandi aree di edifici trasformati in immobili “green”, cioè di eccellente estetica e vivibilità ambientale e dotati in larga misura di autosufficienza energetica. Nel contempo ha rafforzato la sua posizione finanziaria ed ha conseguito un solido risultato netto economico, lievemente inferiore a quello dell’esercizio precedente ma nettamente superiore (+7%) all’obbiettivo che era stato comunicato al mercato a giugno.

I risultati operativi

Iniziamo dunque dai risultati sul piano operativo. Per quanto riguarda l’attività locativa, che costituisce la struttura portante dell’attività di Beni Stabili e l’obbiettivo finale dei piani di sviluppo e della ristrutturazione di nuovi edifici acquisiti, nel 1917 sono stati firmati 40 nuovi contratti d’affitto, per una superficie complessiva di quasi ventimila metri quadrati, e ne sono stati rinnovati 32, per una superficie di oltre 87 mila metri quadrati. Il tutto per canoni che, annualizzati, sfiorano i venti milioni di euro.
Nel complesso l’ammontare dei canoni di locazione è cresciuto per gli immobili a Milano (esclusi quelli Telecom Italia) del 2,4%, e circa dell’1% sul portafoglio totale.
Inoltre il tasso di occupazione finanziaria sul portafoglio (esclusi i progetti in via di sviluppo) è salito dal 95,5% al 96,6. Escludendo gli immobili Telecom Italia il tasso di occupazione degli uffici continua a migliorare: era dell’87,5% a fine 2015; era aumentato al 91% a fine 2016, ed è salito ancora al 95,1% a fine 2017.
Infine la scadenza media dei contratti di locazione, su base group share, è pari a 7,2 anni.
Per quanto riguarda poi l’attività di compravendita, sono stati ceduti immobili maturi o non strategici per un importo di 227 milioni, e sono state portate a termine acquisizioni mirate per 194 milioni , soprattutto a Milano, con un tasso di rendimento lordo potenziale atteso del 6%. Tra essi, con un’operazione di “sale and leaseback”, gli immobili del Gruppo Credito Valtellinese. E’ stato inoltre firmato l’accordo preliminare per l’acquisto per 27 milioni di due immobili in centro, a Milano, dai quali, dopo una opportuna ristrutturazione, si attende un rendimento lordo del 6%.

La cessione di quote di Central SICAV

Abbiamo accennato al portafoglio Telecom Italia ed ai progetti di sviluppo in atto su alcune grandi aree. Come si ricorderà per quanto riguarda il portafoglio di immobili Telecom Italia all’inizio del 2017 era stata costituita una SICAF cui esso era stato trasferito, per un valore di circa un miliardo e mezzo di euro, assieme al debito residuo associato di circa ottocentomila euro. La SICAF aveva poi ceduto il 40% delle sue quote a due primari investitori stranieri, i quali a febbraio di quest’anno hanno firmato un ulteriore accordo vincolante per l’acquisizione di un altro 4,5% ciascuno.
La prima operazione equivale, per Beni Stabili, alla cessione di immobili per 618 milioni di euro; cui si aggiunge con la seconda una virtuale vendita d’immobili per altri 140 milioni.
In questo modo Beni Stabili ha ridotto la propria partecipazione in Central SICAV al 51%, mantenendo il controllo della società-veicolo, ma ha dimezzato la sua esposizione verso il portafoglio Telecom Italia con un anticipo di tre anni rispetto all’obbiettivo dichiarato, rafforzando la struttura del capitale e aumentando ulteriormente la sua esposizione a Milano (dal 49% nel 2015 al 64% nel 2017, con l’obbiettivo aumentato di giungere all’80% a fine 2020).

L’accelerazione delle operazioni di sviluppo

In quest’ultimo biennio, cioè dalla fine del 2015 Beni Stabili ha aumentato ed accelerato la sua linea di progetti in sviluppo, portandola ad un totale di 777 milioni di euro (di cui circa il 90% a Milano); ammontare che include 460 milioni per progetti in lavorazione, e 77 milioni per impegni in investimenti futuri per progetti già approvati. Sul 59% dei progetti di sviluppo sono stati già firmati contratti preliminari di locazione.
E’ questa una ulteriore riprova della attuale limitata disponibilità a Milano di immobili di qualità ad uso ufficio e si prevede che in futuro la domanda di edifici direzionali di classe alta supererà l’offerta. Beni Stabili ha colto tempestivamente tale opportunità di business. Nel 2016 ha consegnato un immobile ristrutturato di 8.300 metri quadrati in via Cernaia, nel cuore di Milano, già completamente affittato. Nell’anno in corso prevede di consegnare progetti per oltre 37.000 metri quadrati, mantenendo malgrado ciò una “pipeline” di sviluppo di circa 400 milioni di euro (erano 317 milioni a fine 2017).
Com’è noto all’interno della “pipeline” di sviluppo il principale progetto è “Symbiosis”: due edifici per circa 20.500 metri quadrati di superficie, per 16.000 dei quali è già stato firmato nel 2016 da Fastweb un contratto preliminare di locazione, cui si sono aggiunti lo scorso anno due ulteriori contratti con CIR Food, azienda italiana leader nella ristorazione, per altri 1200 metri quadrati di spazi.
A Symbiosis si è aggiunto ora un secondo grande progetto: “The Sign A”, che prevede la costruzione di un edificio di 9.500 metri quadrati, primo passo di una grande iniziativa di recupero di una ex area industriale di 17.000 metri quadrati, sulla quale verranno realizzati uffici “green” per 25.400 metri quadrati distribuiti in tre edifici con al centro una piazza verde. L’inizio dei lavori è previsto entro la prima metà di quest’anno.
Completano il quadro attuale della “pipeline” di sviluppo un immobile di ben 45.600 metri quadrati a Torino, in Corso Ferrucci, in cui i lavori per la completa ristrutturazione sono in buono stato di avanzamento: per oltre un terzo della superficie sono stati già firmati contratti preliminari di locazione.
A Milano sono in fase di ristrutturazione altri tre importanti edifici: il primo in via Monte Titano ha una superficie di circa 6.000 metri quadrati, verrà convertito in albergo da 130 camere ed è stato preaffittato con un contratto della durata di 20+5 anni alla catena Meininger Hotel e la consegna è prevista per la prima metà di quest’anno; il secondo è un immobile di 3.500 metri quadrati in via Colonna totalmente ristrutturato per il quale è già stato sottoscritto contratto di locazione per l’intera area, in parte già consegnata; il terzo infine è un immobile storico di 7.000 metri quadrati in via Principe Amedeo, di cui si prevede la consegna entro la fine di quest’anno. Oltre metà dell’area disponibile è stata già preaffittata con accordo vincolante ad un primario studio legale.

Il rafforzamento finanziario

Prima di illustrare i risultati economici dell’esercizio restano da sottolineare alcune significative operazioni finanziarie realizzate con successo nel corso del 2017.
A febbraio sono state riacquistate obbligazioni convertibili per un valore nominale di 270 milioni, scongiurando così l’eventualità che l’esercizio della conversione portasse ad una diluizione del capitale.
In luglio-agosto sono stati concordati finanziamenti ipotecari a lungo termine per 335 milioni rifinanziando così il prestito obbligazionario senior unsecured che scadeva a gennaio di quest’anno, puntualmente saldato. Di questi nuovi finanziamenti ipotecari circa 150 milioni attualmente non sono stati utilizzati, costituendo una linea “revolving” disponibile sino a febbraio 2026.
Ad ottobre è stato emesso un prestito obbligazionario “rated unsecured”per 300 milioni, con scadenza a sette anni ed un tasso dell’1,625%.
A dicembre infine è stata allungata da 18 mesi a tre anni la durata delle linee di “committed unsecured” che ammontano a 240 milioni, al momento completamente inutilizzate.

Il conto economico

Ed eccoci infine ai risultati economici. I ricavi da locazione, che sono –come già sottolineato- l’obbiettivo finale dell’operatività e l’elemento centrale della redditività di Beni Stabili, sono cresciuti dai 199,7 milioni del 2016 ai 204,8 dello scorso anno (rispettivamente 164,1 e 172,8 al netto). Da sottolineare il fatto che l’incremento più significativo (+1,9%) è venuto dalle locazioni per uffici, escludendo quelli Telecom Italia, il cui reddito è rimasto stabile.
Il margine delle vendite nei due esercizi è rimasto sostanzialmente uguale (-0,3 e -0,2 milioni di euro), essendo state le cessioni in linea con i valori in bilancio.
Il consolidamento integrale di Revalo SpA, a partire dal 31 dicembre 2016, ha avuto invece due effetti : da un lato ha fatto aumentare i ricavi per servizi, passati da 0,6 a 4,9 milioni; dall’altro però ha contribuito all’incremento del costo del personale, salito da 7,2 a 10,7 milioni, ed in parte anche dei costi generali. Questi ultimi sono saliti da 11,7 a 20,8 milioni, principalmente per i costi delle varie operazioni straordinarie eseguite nel 2017 e per altri eventi non ricorrenti.
La svalutazione di alcune attività e maggiori accantonamenti hanno condotto ad un contenuto incremento di altri costi ed oneri ( da 9,3 a 10,9 milioni).
Il saldo tra svalutazione e rivalutazione degli immobili posseduti è positivo per 57,3 milioni; era aumentato di 67,4 milioni nel 2016. Il valore del patrimonio immobiliare posseduto continua così a salire, e secondo le stime effettuate da Jones Lang Lasalle, Duff&Phelps REAG and CBRE al 31 dicembre scorso esso aveva raggiunto i 4 miliardi e 230,5 milioni di euro.
Il reddito operativo è stato di 192,4 milioni ed il risultato netto dell’esercizio di 101,5 milioni, lievemente inferiore, come già detto, ai 106 milioni consuntivati nell’esercizio precedente, ma superiore del 7% rispetto all’obbiettivo comunicato a luglio al mercato.

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