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Home | ©2013 La Finanza sul Web | Articolo visto 15511 volte 05 aprile 2013

Beni Stabili Siiq: migliora il risultato operativo ma l’Imu taglia l’utile

Di Redazione  •  Inserito in: Bilanci, Flash

La nuova tassa oltre ad un esborso di oltre dieci milioni di euro, ha inciso negativamente sulla valutazione del patrimonio immobiliare

Non sono solo le famiglie italiane ad aver accusato il colpo dell’Imu, giunta ad appesantire bilanci domestici già in affanno. Per le società immobiliari infatti l’imposta è stata ancor più squilibrante.

Beni Stabili Siiq, ad esempio, gestisce un portafoglio immobiliare del valore di oltre 4,2 miliardi di euro, costituito per il 90% da immobili ad uso ufficio o alberghiero. Non considerando gli effetti dell’Imu, i risultati operativi del 2012 sono in ulteriore miglioramento e la struttura finanziaria risulta rafforzata.

Ma la nuova imposta da un lato ha comportato un esborso di oltre 10 milioni, dall’altro ha impattato negativamente sulla valutazione del patrimonio immobiliare.

Tutto ciò, unitamente al venir meno di una rilevante posta straordinaria di cui aveva beneficiato il bilancio 2011, ha portato per il 2012 ad un disavanzo netto consolidato di 15,7 milioni, a fronte dell’avanzo di 18,8 milioni dell’esercizio precedente.

“L’impatto dell’Imu è stato molto rilevante” ha commentato l’amministratore delegato Carlo Mazzocco, il quale ha aggiunto peraltro che “i fondamentali dell’azienda sono migliorati, e grazie ad una generazione ricorrente di cassa sostanzialmente stabile, verrà proposto all’assemblea degli azionisti lo stesso dividendo dello scorso anno”, cioè 0,022 euro per azione, per un pay-out complessivo di 42,1 milioni di euro.

Il risultato netto ricorrente di cassa (ora definito risultato netto ricorrente EPRA consolidato) si ottiene escludendo dal risultato netto l’eventuale capital gain delle vendite ed i relativi costi; i costi finanziari derivanti da rimborsi anticipati dei finanziamenti e degli strumenti finanziari; le partite valutative sugli immobili e sugli strumenti finanziari, gli ammortamenti, ed infine le partite straordinarie e non ricorrenti di carattere straordinario.

Si tratta, insomma, di un indicatore gestionale alternativo di performance, che non considera tutto ciò che non attiene  alla stretta gestione operativa.

Epra positivo per 82,7 milioni 

Ebbene: il risultato netto ricorrente EPRA consolidato di Beni Staili Siiq è stato pari, nel 2012 ad 82,7 milioni di euro, a fronte degli 87,3 milioni dell’esercizio precedente. La lieve differenza sconta i 10,2 milioni di aggravio della nuova imposta sugli immobili, cioè l’Imu, compensata per oltre la metà  da maggiori affitti e da minori costi operativi.  Un portafoglio immobiliare di qualità, appena scalfito dalla generale riduzione dei valori immobiliari ed  una efficace e costante attività di “asset management” , hanno consentito alla società amministrata dall’ing.  Mazzocco di superare senza traumi la bolla immobiliare prima, che ha lasciato sul campo morti e feriti nell’industria del settore, e la penalizzazione fiscale ora, che cade su un comparto già stremato.

Carte vincenti sono state inoltre la scelta strategica di non cavalcare spericolatamente la bolla, che ha invece inebriato non poche altre società immobiliari grandi e piccole, e la opportuna trasformazione  a partire dal 2011 della società in Siiq (Società d’investimento immobiliare quotata), che comporta l’esenzione da  Ires ed Irap sui redditi derivanti dalle locazioni (i quali vengono assoggettati ad imposizione nei confronti dei soci, al momento della distribuzione, che deve esser pari a non meno dell’85% di essi, o del minor utile derivante dal bilancio). 

Il conto economico

Ma veniamo ai dati del conto economico. Il ricavo delle locazioni in cifra assoluta è cresciuto da 220 milioni a 228,5. A dare impulso all’incremento sono stati, in particolare, gli adeguamenti contrattuali riguardanti gli immobili locati a Telecom Italia. Escludendo tale apporto, l’aumento dei ricavi da affitti sarebbe stato del 2,6% (4% per il solo portafoglio “core”). A perimetro costante l’aumento è stato del 4,1% (5,5% per il portafoglio “core”), essenzialmente per la rilocazione di immobili  ristrutturati.

I costi inerenti al patrimonio immobiliare sono saliti però da 18,3 a 32,5 milioni, per effetto soprattutto dell’Imu, che ha più che assorbito l’incremento dei ricavi da locazione, i quali al netto sono scesi così dai 201,7 milioni del 2011 ai circa 196 dello scorso anno.

I ricavi netti  per servizi a loro volta hanno fornito un apporto di 11,5 milioni, quasi in linea con i 12,2 milioni dell’esercizio precedente: la lieve differenza dipende da minori commissioni nette di  Beni Stabili Gestioni SGR ( la società gestisce 13 fondi, con asset del valore, al 30 giugno 2012, pari a circa 1,5 miliardi di euro).

Abbiamo già accennato alla attenta gestione, che si è tradotta in una riduzione dei costi, la quale unitamente all’incremento dei ricavi lordi da locazione ha permesso di realizzare un risultato netto ricorrente di cassa sostanzialmente in linea con quello conseguito nel 2011. Più in  dettaglio: i costi del personale sono scesi da 11 a 10,4 milioni mentre i costi generali si sono contratti di circa 2,6 milioni (da 18,6 a  14). I costi di funzionamento sono passati così dai 27,7 milioni di euro del 2011 a 24,4 milioni.

Il “trading” di immobili, pur nell’attuale debole congiuntura del mercato immobiliare, ha segnato cifre non trascurabili: nel corso del 2012 infatti sono stati venduti immobili per un controvalore pari ad 87,5 milioni di euro e sono stati avviati preliminari di vendita per un valore di carico di oltre 97 milioni. Le vendite già concluse, al netto dei costi di transazione, malgrado il sensibile calo del mercato immobiliare, hanno determinato una minusvalenza di soli 0,7 milioni, mentre sui preliminari e rogiti il margine lordo medio stimato è pari al 5,5%.

Altri ricavi e proventi netti nel 2012 praticamente non ve ne sono stati, e questo segna in bilancio una notevole differenza rispetto al 2011, quando, come già accennato, venne rilasciato il fondo di 42 milioni accantonato nel 2009 a copertura del  contenzioso fiscale riguardante l’acquisizione del portafoglio del Fondo pensione della Comit. 

Il portafoglio immobiliare

Il portafoglio immobiliare al 31 dicembre scorso ammontava a 4 miliardi e 269 milioni, di cui il 90% (per un valore complessivo di 3 miliardi e 835 milioni) è costituito dal portafoglio “core” ( immobili ad uso ufficio ed alberghiero), con un tasso di occupazione di circa il 98% ed un rendimento medio dei canoni annui pari a circa il 6%.

Il “development portfolio”, che include immobili ed aree da ristrutturare, trasformare e sviluppare per  destinarli a locazione, ammonta attualmente a 241 milioni e rappresenta il 6% del portafoglio totale.

Un 5% infine del portafoglio complessivo, per un valore di 194 milioni, è costituito da immobili gestiti nella prospettiva di una valorizzazione e/o di una dismissione.

La variazione netta del valore del patrimonio immobiliare, sulla base di stime realizzate da CB Richard Ellis e da REAG, è pari a 83,5 milioni di euro, risultato di rivalutazioni per 25,2 milioni e di svalutazioni per 108,7. Nel 2011 il saldo tra svalutazioni e rivalutazioni era stato di circa 107 milioni; oltre 6 milioni di rivalutazioni derivavano però dall’attività di vendita.

Tirando le somme, il reddito operativo si è cifrato in 98,8 milioni, a fronte dei 151,8 dell’esercizio precedente.

Gli oneri finanziari hanno inciso per 134,4 milioni, pressoché in linea con  quelli del 2011. Il risultato ante imposte è in rosso per 34,6 milioni, che scendono a 15,7 dopo il computo di imposte attive per  20,8 milioni e perdite di competenza terzi per 1,6 milioni .

Resta da dire  di alcuni eventi significativi che hanno caratterizzato l’attività della società nel 2012. Come già illustrato, l’attività di locazione è stata particolarmente vivace, con 31 nuovi contratti corrispondenti ad oltre 5 milioni di euro di nuovi canoni di affitto, e preliminari di locazione per quasi altri 2 milioni di euro, cui si aggiungono 20 contratti rinegoziati con un incremento di circa il 4% sui precedenti canoni.

L’attività di vendita ha riguardato 33 immobili, per un prezzo complessivo di 188,5 milioni. Non si segnalano acquisizioni significative.

L’attività di sviluppo si è concentrata sul completamento della  seconda torre (Torre A) del Complesso Garibaldi e sui lavori  complementari  negli spazi accessori, nonché su altri interventi.

Da un punto di vista finanziario infine va ricordato il rifinanziamento di debiti a medio-lungo termine per 514 milioni.

Ad esercizio chiuso, cioè nel gennaio di quest’anno, Beni Stabili Siiq ha emesso poi un bond convertibile per 175 milioni di euro, con coupon al 3,375% e prezzo iniziale di conversione con premio del 32%.

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