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Home | ©2012 La Finanza sul Web | Articolo visto 11836 volte 28 settembre 2012

Gruppo Beni Stabili: migliora la gestione 16,9 milioni l’ utile netto

Malgrado le difficoltà del mercato immobiliare, tiene il valore degli immobili

Di Redazione  •  Inserito in: Bilanci

 

Per il mercato immobiliare l’ultimo quinquennio è stato all’insegna della crisi, specie nel comparto residenziale. Dopo lo scoppio della “bolla” negli Stati Uniti, estesosi poi a catena in vari altri Paesi (Spagna e Irlanda in particolare) le quotazioni o sono crollate o hanno subìto sensibili ridimensionamenti, in un mercato anche in Italia sempre più caratterizzato da una stagnazione accentuata dal clima recessivo generale e dalle restrizioni creditizie messe in atto dalle banche.

Ebbene: in uno scenario così negativo anche nella prima metà di quest’anno Beni Stabili chiude il bilancio semestrale con un risultato attivo (16,9 milioni di euro), malgrado una contenuta erosione operata dal mark to market sul portafoglio immobiliare, e addirittura con un risultato netto ricorrente EPRA del Gruppo in aumento del 4,3% ( da 44,4 a 46,4 milioni). Quest’ultimo indicatore (precedentemente definito risultato netto ricorrente di cassa) è in sostanza un indicatore gestionale di “performance” che si ottiene rettificando il risultato netto consolidato, con esclusione

a)      Del margine di contribuzione delle vendite (capital gain e relativi costi) e dei costi finanziari derivanti dal rimborso anticipato dei finanziamenti e degli strumenti finanziari;

b)      Delle partite non monetarie (partite di natura valutativa sugli immobili e sugli strumenti finanziari, ammortamenti, ecc.);

c)       Delle partite straordinarie e non ricorrenti di carattere rilevante.

C’è da sottolineare inoltre la stabilità del valore del patrimonio immobiliare del Gruppo: 4 miliardi e 341 milioni di euro a fine 2011 e 4 miliardi e 354,5 milioni al 30 giugno scorso (valore IAS), sulla base delle stime effettuate da CB Richard Ellis e da REAG. Il valore di mercato stimato dalle medesime società, è leggermente superiore: 4 miliardi e 359,5 milioni.

“La forte concentrazione dell’azienda sulle attività operative e la qualità del proprio portafoglio immobiliare stanno mantenendo stabile il patrimonio della società e migliorando i risultati ricorrenti”, ha commentato Aldo Mazzocco, amministratore delegato di Beni Stabili Siiq.

Va ricordato che il Gruppo Beni Stabili e le sue controllate ad iniziare dal gennaio 2011 hanno aderito al regime delle SIIQ (Società d’Investimento Immobiliare Quotate), che comporta l’esenzione dell’Ires e dell’Irap sui redditi derivanti dall’attività di locazione immobiliare, che costituisce l’attività predominante del Gruppo. Tali redditi  vengono poi assoggettati ad imposizione in capo ai soci, al momento della loro distribuzione, che deve essere pari ad un minimo dell’85% di essi, o del minor utile derivante dal bilancio.

Ma torniamo alla stabilità del patrimonio, pur in questo periodo di mercato immobiliare difficile e di quotazioni immobiliari tendenzialmente cedenti.

 

La qualità del patrimonio

 

La spiegazione è nelle oculate scelte qualitative operate negli anni passati, quando anno dopo anno tale patrimonio si è formato. Circa l’80% del portafoglio complessivo infatti è costituito dal “core portfolio” (per un valore di oltre 3,8 miliardi), cioè da immobili di prestigio locati a nomi famosi dell’economia italiana, con un tasso di occupazione che sfiora il 98%. Il 91% di tale “core portfolio” è costituito infatti da immobili ad uso prevalentemente di uffici o alberghiero, mentre solo il 9% è ad uso “retail”. Da sottolineare anche il tasso di rendimento annuo di tali immobili, attualmente al 5,7%, che cresce al 6,1% considerando i canoni annui a regime.

Di dimensioni assai minori è il “development portfolio”, il cui valore è stimato in 334,6 milioni, che include immobili e aree da ristrutturare e sviluppare, per uso terziario-commerciale da destinare anch’essi alla locazione.

Infine il “dynamic portfolio” (5% del portafoglio complessivo, per un valore stimato in 199,1 milioni) destinato alla valorizzazione ed alla dismissione

 

La gestione operativa

 

L’altro punto di forza del Gruppo Beni Stabili,.come abbiamo detto, è la gestione operativa. Vediamone i risultati di questo primo semestre 2012. I ricavi lordi di locazione sono aumentati a 113,2 milioni dai 108,4 milioni della prima metà dell’anno scorso (escludendo l’apporto straordinario di 1,3 milioni conseguente  alla risoluzione anticipata di un contratto).

L’incremento è la somma algebrica di nuovi affitti da acquisizione per 3,1 milioni e rinegoziazione di contratti per 5,9 milioni da un lato e minori affitti per cessioni di immobili per 1,9 milioni e per scadenze di contratti di locazione (principalmente in immobili da ristrutturare) per 5,1 milioni dall’altro.

A ciò vanno aggiunti gli adeguamenti Istat ed altri impatti minori per 2,9 milioni.

I costi inerenti al patrimonio immobiliare sono stati di 12,5 milioni, per cui i ricavi netti di locazione risultano pari a 100,7 milioni (a fronte dei 100 del primo semestre 2011).

Anche i ricavi netti per servizi sono lievemente aumentati: da 6 a 6,5 milioni (+8,6%), mentre i costi generali si sono ridotti da 8,5 milioni del primo semestre 2011 a 7,5 della prima metà di quest’anno.

Sostanzialmente stabili i costi del personale, pari a 5,6 milioni.

La tenuta dei valori del patrimonio immobiliare di Beni Stabili risulta evidente anche dal risultato totale delle compravendite eseguite, rispetto ai precedenti prezzi di acquisto: nel corso del primo semestre 2012 infatti sono stati venduti immobili per un controvalore di 27,6 milioni, con un margine positivo, al netto dei costi di transazione, di 0,5 milioni.

Il saldo infine tra rivalutazioni e svalutazioni degli immobili è negativo per 14,7 milioni, su un patrimonio pari, come abbiamo visto, ad oltre 4,3 miliardi.

Tirando le somme, il risultato operativo sfiora i 79 milioni, a fronte dei 102,1 del primo semestre 2011. Una differenza di 23 milioni circa che corrisponde al diverso andamento di svalutazioni e rivalutazioni: positivo per 10 milioni nella prima metà dello scorso anno; negativo per 14,7 nella prima metà di quest’anno.

Gli oneri finanziari netti aumentano di 4,6 milioni: da 58,5 a 63,1 milioni. Un incremento dovuto ai maggiori oneri connessi alle vendite, ad anticipate estinzioni di finanziamenti e strumenti derivati, alla riduzione della giacenza media dei depositi bancari vincolati, a variazioni negative nel “fair value” degli “swap”. Effetti negativi solo parzialmente compensati da una riduzione degli interessi sui debiti finanziari.

Positivo invece l’andamento fiscale: le imposte di competenza avevano gravato per 5,5 milioni nella prima metà dello scorso anno; segnano invece un credito di 2,4 milioni nel primo semestre di quest’anno: un miglioramento dovuto principalmente alla tassazione differita delle svalutazioni nette operate nel semestre.

Il risultato netto del periodo si cifra così in 18,1 milioni, di cui 16,9 di competenza del Gruppo.

Resta da dire della posizione finanziaria netta. Essa è sostanzialmente invariata rispetto al 31 dicembre scorso: 2 miliardi e 235,6 milioni a fronte dei 2 miliardi e 232,8 milioni di sei mesi prima. Il “Loan to Value” (valore di bilancio del debito, al netto della liquidità, rispetto al valore di bilancio del portafoglio immobiliare risultava al 30 giugno scorso pari al 51,3%, rispetto al 51,4% di fine 2011.

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Autore: Redazione » Articoli 670 | Commenti: 238

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