Europa Nord America Centro America Sud America Africa Asia Oceania

Home | ©2011 La Finanza sul Web | Articolo visto 7327 volte 12 ottobre 2011

Il Gruppo Beni Stabili continua a “macinare” utili (37,6 milioni l’avanzo netto del primo semestre)

Di Redazione  •  Inserito in: Bilanci

Malgrado la congiuntura ancora sfavorevole del mercato immobiliare, grazie anche  alla trasformazione in SIIQ (Società Immobiliare d’Investimento Quotata), che prevede un regime fiscale più favorevole

La trasformazione di Beni Stabili in SIIQ , cioè Società  Immobiliare d’Investimento Quotata ( ed in SIINQ delle sue controllate non quotate) sta dando i suoi frutti. La nuova veste giuridica, com’è noto, prevede l’esenzione fiscale sia per quanto riguarda l’Ires che l’Irap del reddito derivante dall’attività di locazione immobiliare. Tale reddito dovrà essere distribuito annualmente ai soci in misura non inferiore all’85%, e viene tassato in capo ad essi.

Il primo semestre 2011 è stato  per Beni Stabili e per le sue controllate il primo periodo di vigenza i questo nuovo regime fiscale, e grazie ad esso, malgrado una riduzione  del risultato ante imposte da 52 a 43,5 milioni di euro, l’utile netto di competenza del Gruppo è salito dai 32 milioni della prima metà del 2010 ai 37,6 del primo semestre di quest’anno.

Ma ecco, più in dettaglio, i risultati conseguiti  al 30 giugno 2011 dal  Gruppo presieduto da Enrico Laghi e di cui l’ing. Aldo Mazzocco è amministratore delegato.

 

La suddivisione

del portafoglio

 

Per comprendere meglio,al di là del riassetto fiscale, i motivi per cui Beni Stabili continua a realizzare utili per varie decine di milioni in uno scenario del mercato immobiliare che in alcuni Paesi dopo lo scoppio della “bolla” ha visto una rovinosa caduta dei prezzi, ed in Italia un arretramento delle quotazioni ed una tendenziale stagnazione, bisogna ricordare le scelte strategiche adottate negli anni recenti dall’ing. Mazzocco e la composizione attuale del portafoglio immobiliare della società da lui amministrata.

Quando il mercato “tirava” e quasi tutti cavalcavano alla grande l’onda rialzista, l’amministratore delegato di Beni Stabili scelse una politica più prudente, sfidando critiche ed ironie. Cedette per tempo cioè gran parte del patrimonio immobiliare destinato alla commercializzazione. E così quando è scoppiata la “bolla” le società che fino all’ultimo avevano perseguito una politica speculativa dovettero subire contraccolpi rovinosi, mentre Beni Stabili si era già posizionata in un’area di sicura e solida redditività.

Il portafoglio immobiliare del Gruppo  infatti  è stato suddiviso in tre categorie: quello “core”, quello di sviluppo e quello dinamico.

Il portafoglio “core”, di gran lunga il più importante (rappresenta l’84% dell’intero patrimonio immobiliare) è costituito dagli immobili di qualità, per più di metà concentrati a Milano ed a Roma, prevalentemente affittati a conduttori di elevato “standing” con contratti di durata medio-lunga. Questi immobili sono prevalentemente destinati ad uffici, la loro superficie supera 1,8 milioni di metri quadrati ed il loro valore di carico è di circa  3,6 miliardi di euro.

Le strategia gestionale è volta soprattutto al consolidamento dei rapporti con gli attuali conduttori ed allo sviluppo di opportunità future, puntando nel frattempo alla piena occupazione degli spazi disponibili (l’attuale tasso d’occupazione è del 97,8%) ed a canoni di locazione in linea col mercato.

Il portafoglio “sviluppo” include a sua volta immobili ed aree da ristrutturare, trasformare e sviluppare, per usi prevalentemente commerciali e terziari. Si tratta di iniziative di sviluppo imponenti: basti pensare  alla Galleria del Corso a Milano, o alle torri A e B del “complesso Garibaldi”, sempre a Milano.

Tale categoria  al 30 giugno scorso costituiva l’8% circa dell’intero portafoglio immobiliare, ed anche questo tipo d’ immobili, dopo la valorizzazione, è  destinato ad essere affittato. Il portfolio “development” costituisce dunque una delle “pipeline” del portafoglio “core”.

Infine il portafoglio “dynamic”: immobili in parte locati per i quali è prevista appunto una gestione dinamica, onde ottimizzarne il valore, senza escludere una loro cessione.

Questa categoria comprendeva al 30 giugno scorso  sessanta immobili, per un valore di carico di quasi 337 milioni di euro, pari all’8% dell’intero patrimonio immobiliare.

Completa il quadro Beni Stabili Gestioni SpA-SGR che gestisce undici Fondi: tre ordinari quotati, sette ordinari ed uno speculativo, con un patrimonio immobiliare complessivo che dagli 83,2 milioni del 1999, quando venne varato il primo fondo,  è salito progressivamente sino a superare al 31 marzo 2011 gli 1,6 miliardi di euro.

 

Il risultato economico

nel primo semestre

 

Con queste premesse è facile comprendere perché in uno scenario di mercato immobiliare tutt’altro che entusiasmante, Beni Stabili continui a “macinare” utili:  il suo solido baricentro ed il suo punto di forza è un patrimonio immobiliare  di prestigio locato a conduttori di primario “standing” che vanno da Telecom al Gruppo Intesa-Sanpaolo; dalla Fiat alla Pubblica Amministrazione ed a Prada, tanto per citarne alcuni.

E così come gli immobili locati costituiscono la gran maggioranza del patrimoni, così un flusso stabile di  ricavi da locazioni costituiscono la quota  essenziale e dominante delle entrate.

Per quanto riguarda il  primo semestre di quest’anno, i ricavi da locazioni sono rimasti sostanzialmente stabili, passando da 108,6 milioni a 108,4 circa. La riduzione di 232 mila euro consegue al venir meno dei fitti riguardanti immobili venduti (per un importo di circa 2,8 milioni di euro) ed alle scadenze di alcuni contratti di locazione; effetti ambedue pressoché compensati da incrementi dei canoni conseguenti  ad acquisti di nuovi immobili ed alla rinegoziazione di alcuni contratti di locazione.

Il margine di contribuzione ( cioè i ricavi da locazioni al netto dei costi e della svalutazione di crediti) è salito da 100 a 100,2 milioni di euro, con una incidenza del 92,5% sul totale dei ricavi da affitti.

L’attività di commercializzazione ha fruttato a sua volta un margine di 828 mila euro (3,3 milioni nel corrispondente periodo del 2010) mentre dai servizi (prestati essenzialmente da Beni Stabili Gestioni SpA-SGR ai fondi immobiliari gestiti, è derivato un margine di  6 milioni di euro (5,1 nel primo semestre 2010).

I costi generali sono lievemente diminuiti ( da 8 milioni e 378 mila euro ad 8 milioni e 569 mila) mentre  i costi del personale (sceso da 138 a 131 unità) sono rimasti pressoché stabili a 5,6 milioni di euro.

Computando altri costi per . La voce  altri ricavi e proventi ed altri costi ed oneri  salda nel primo semestre di quest’anno con  oneri per 1,1 milioni di euro (essenzialmente per ammortamenti degli immobili strumentali e delle immobilizzazioni immateriali). Lo scorso anno  invece essa recava un attivo di 23,4 milioni di euro, conseguenti in particolare alla caparra di venti milioni incamerata per il mancato perfezionamento di un contratto di vendita. Questa differenza di oltre 24 milioni  in meno rispetto al bilancio del primo semestre 2010 è solo in parte compensata  da rivalutazioni di immobili per 10,2 milioni ( a fronte di svalutazioni per 2,9 milioni nel primo semestre 2010). Il risultato operativo  della prima metà di quest’anno si cifra così in 102,1 milioni, a fronte dei 114,9 del corrispondente periodo del 2010.

Il divario si riduce un poco grazie ad oneri finanziari netti minori (58,2 milioni di euro contro i 62,8 del primo semestre dello scorso anno) cosicché il risulta un utile ante imposte di 43,5 milioni di euro, contro i 52 milioni della prima metà del 2010.

E’ a questo punto però che si evidenziano i benefici della trasformazione di Beni Stabili in SIIQ: il prelievo fiscale di competenza del periodo assomma infatti  a soli 5,5 milioni, contro i 19,6 del primo semestre dell’anno scorso, per cui  il risultato netto di competenza del Gruppo  sale, come già accennato, da 32 a 37,6 milioni, con un incremento netto del 17,4%.

ScarsoMediocreSufficienteDiscretoBuono
Loading ... Loading ...

Autore: Redazione » Articoli 676 | Commenti: 311

Seguimi su Twitter | Pagina Facebook

0 Commenti   •  Commenta anche tu!

Nessun Commento ancora. Vuoi essere il primo?

Lascia un commento   •   Leggi le regole

L'indirizzo email non verrà pubblicato. I campi obbligatori sono contrassegnati *

È possibile utilizzare questi tag ed attributi XHTML: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <strike> <strong>

Abbonati

Ogni nuovo post ti verrà inviato alla tua casella email

Inserisci la tua email: