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Home | ©2011 La Finanza sul Web | Articolo visto 9195 volte 26 giugno 2011

Beni Stabili: ora è una SIIQ e ha chiuso il bilancio 2010 con 78,8 milioni di utile

Risultati in crescita della gestione caratteristica e rivalutazione degli immobili a fronte delle svalutazioni del 2009

Di Redazione  •  Inserito in: Bilanci

Un utile di 78 milioni e 790 mila euro, a fronte di una perdita di 51 milioni e 468 mila: queste due cifre misurano la macroscopica differenza tra i risultati del bilancio consolidato di Beni Stabili nel 2010 rispetto all’esercizio precedente.

C’è da dire subito che  a propiziare il vistoso miglioramento  sono stati soprattutto due fattori: da un lato la trasformazione di Beni Stabili in SIIQ (vedi riquadro  parte) che ha consentito benefici fiscali per 17,6 milioni, e dall’altra il gioco delle svalutazioni e rivalutazioni degli immobili, calcolati a valore equo: nel 2009 il conto economico aveva dovuto accusare svalutazioni per 122,4 milioni di euro; l’esercizio 2010 include invece  rivalutazioni nette pari a 15,8 milioni. E questo, sottolineano gli amministratori, evidenzia la tenuta dei valori immobiliari del Gruppo, e costituisce un deciso segnale d‘inversione di tendenza nella discesa dei valori immobiliari che aveva caratterizzato gli esercizi 2008 e 2009,  a seguito della crisi globale.

C’è da aggiungere, peraltro, che non sono stati solo fattori congiunturali o tecnici a caratterizzare il radicale miglioramento nei risultati di bilancio del Gruppo amministrato dall’ing. Aldo Mazzocco: anche la gestione caratteristica evidenzia infatti risultati in crescita di oltre tre milioni di euro

Un “core business” estremamente solido

 Ma veniamo ai numeri. Beni Stabili, com’è noto, a differenza di altre società immobiliari  che hanno cavalcato fino all’ultimo con spensierata euforia la bolla immobiliare, pagando poi vistosamente tale imprudenza, ha anticipato invece l’inversione del mercato, assumendo tempestivamente un atteggiamento prudenziale, e concentrando la sua attività più che sul “trading” sulla creazione di un patrimonio immobiliare di pregio, costituito nella quasi totalità da immobili destinati ad uffici,  affittati a primarie società e concentrati  per circa i tre quarti nelle grandi città del Nord Italia.

Un “core business” dunque estremamente solido, che ha nel margine di contribuzione delle locazioni il suo stabile maggior apporto.

Nell’esercizio 2010 esso ha determinato introiti per oltre 203 milioni di euro: 6,3 milioni in più rispetto all’anno precedente, nonostante le vendite effettuate nel corso dell’anno. Più in particolare: i canoni di locazione sono passati da 212,9 milioni di euro a 218,2 milioni, con un incremento netto di 5,3 milioni, dovuto a nuovi contratti, all’adeguamento di contratti già esistenti, ad acquisizione di immobili locati, all’indicizzazione dei canoni e all’effetto cambio su immobili ubicati all’estero. Questi incrementi sono stati solo parzialmente compensati dal venir meno di affitti a seguito delle vendite di alcuni immobili e dalle scadenze e mancato rinnovo di alcuni contratti di locazione.

 Aumentati gli incassi e diminuiti i costi

All’incremento degli incassi netti per locazione si è aggiunta una riduzione dei costi inerenti il patrimonio immobiliare, scesi da 16,2 milioni di euro a 15,2 milioni, cosicché è migliorata anche l’incidenza del margine netto sui ricavi di locazione, passata dal 92,3 al 93%.

Al margine di contribuzione delle locazioni  va aggiunto il margine di contribuzione delle vendite, che ha riguardato essenzialmente immobili non pienamente adeguati alle scelte strategiche del Gruppo, volte, come già detto, ad aumentare nel patrimonio la quota di immobili situati in Italia, ad uso d’ufficio o commerciale, già locati o destinati a locazione.

Anche il margine di contribuzione delle vendite è aumentato  dai 4,8 milioni del 2009 a 9,1 milioni. In tendenziale incremento, infine, il margine delle prestazioni di servizi, passato da 10,4 a 10,7 milioni di euro, e riguardante principalmente  i servizi prestati da Beni Stabili Gestioni SpA-SGR ai fondi immobiliari gestiti.

Sul fronte dei costi, da sottolineare la riduzione del costo del personale, da circa 12 milioni di euro ad 11,3 milioni. La flessione di 685 mila euro è conseguente alla riduzione dei costi connessi all’uscita del personale ed alla riduzione dell’onere figurativo conseguente ai piani di stock option e free share. C’è da aggiungere che il numero dei dipendenti si è leggermente ridotto (da 138 a 130 unità) ma tale riduzione esplicherà i suoi pieni effetti sul costo del personale del 2011.

Infine i costi generali. Essi sono saliti da 18,3 a 20,9 milioni di euro. Ma se si depura quest’ultima somma  dei costi straordinari (consulenze legali, fiscali, finanziarie, costi notarili ecc.) sostenuti per trasformare Beni Stabili in una SIIQ (Società Immobiliare d’Investimento Quotata) e pari ad oltre 4,9 milioni di euro, i costi generali risultano diminuiti di 2,3 milioni. C’è da ricordare a tale riguardo che i costi generali del 2009 includevano la liquidazione di un amministratore delegato di una società del Gruppo.

Il totale dei costi di funzionamento, inclusi quelli straordinari per il passaggio al regime delle SIIQ, ammonta a 32,1 milioni. A tonificare il conto economico, marcando ulteriormente la differenza rispetto al 2009 ci sono da aggiungere altri ricavi e proventi per 33,2 milioni, mentre l’esercizio 2009 aveva dovuto sostenere altri costi ed oneri per 28,6 milioni. Queste partite di carattere straordinario del 2010 si riferiscono principalmente ad una caparra di 20 milioni trattenuta definitivamente per inadempienza del mancato acquirente di un immobile; alle sopravvenienze attive nette rilevate rideterminando il carico fiscale dopo la trasformazione di Beni Stabili in SIIQ, e d altre voci, al netto dei costi per ammortamenti, accantonamenti, svalutazioni di crediti ecc.

Reddito operativo: da 30,6 a 237,7 milioni

Tirando le somme, risulta un reddito operativo ante rivalutazioni/svalutazioni di immobili di 224 milioni, contro i 153 dell’esercizio precedente. C’è da aggiungere che i 153 milioni del 2009 avevano dovuto spesare una svalutazione di 122,4 milioni degli immobili in portafoglio, conseguente alla flessione anche in Italia del mercato immobiliare, per cui il reddito  operativo si era ridotto a 30,6 milioni, mentre nel 2010, come già  accennato, vi è stata una rivalutazione netta di 13,6 milioni, per cui il reddito operativo è ulteriormente salito a 237,7 milioni.

Gli oneri finanziari complessivi hanno gravato nel 2009 per 91,2 milioni. Ma  senza l’apporto straordinario di 30,6 milioni conseguente al riacquisto dei titoli obbligazionari emessi da Imser Securitisation 2 srl, essi  sarebbero stati di circa 122 milioni, contro i 125,8 del passato esercizio.

Il risultato ante imposte si cifra così in 111,8 milioni di euro, a fronte del passivo di 64,2 milioni dell’esercizio precedente. Le imposte hanno gravato nel 2010 per 32,2 milioni, pervenendosi così ad un risultato netto di 79 milioni e 580 mila euro, di cui 790 mila di competenza di terzi. Nell’esercizio 2009 il passivo ante imposte di 64,2 milioni aveva beneficiato invece di imposte attive per circa  12,9 milioni.

 Gli eventi importanti del 2010

 Tra gli eventi più importanti dell’esercizio 2010, come ha ricordato  nella sua lettera agli azionisti il presidente Enrico Laghi, a parte la trasformazione in SIIQ, l’emissione con pieno successo di un prestito obbligazionario convertibile per 225 milioni di euro, scadenza 2015, effettuato nell’unica finestra di mercato favorevole dell’anno. Tale operazione ha consentito alla società di assicurarsi in anticipo le risorse necessarie a rimborsare un precedente prestito obbligazionario in scadenza quest’anno, ove la conversione non sia esercitata.

Ancora  tra le operazioni rimarchevoli, il contratto di locazione per 15 milioni annui riguardante l’intero complesso Garibaldi, in Milano, per una superficie di circa  43.000 metri quadrati. Il contratto ha  una durata di nove anni più altri nove.

Per il triennio 2011-2013, ha ricordato ancor il presidente Laghi, le linee strategiche del Gruppo Beni Stabili sono incentrate sulla crescita della redditività, garantendo agli azionisti un flusso di dividendi crescente nel tempo, ed il mantenimento del valore dell’investimento, grazie  al progressivo incremento del rendimento medio degli immobili, tramite un’efficace politica di rotazione degli attivi ed il completamento di alcuni progetti di sviluppo.

 Cos’è il regime di SIIQ e SIINQ

 Le Società di Investimento Immobiliare Quotate (SIIQ) e non quotate (SIINQ) sono state istituite in Italia con la legge 296 del 2006, che si è ispirata, oltreché ai REITS (Real Estate Investment Trust), strumenti d’investimento  collettivo immobiliare degli Stati Uniti, alla normativa francese delle Societé d’Investissement  Immobiliere Coteé, imponendo rigidi criteri di gestione e di trasparenza, a fronte di alcuni benefici fiscali.

In particolare le SIIQ  devono investire almeno l’80% dell’attivo in immobili destinati alla locazione, direttamente o indirettamente, tramite controllate che abbiano scelto a loro volta il regime delle Società d’Investimento Immobiliare non Quotate.

Devono inoltre maturare canoni di locazione e dividendi da SIINQ controllate in misura pari ad almeno l’80% dei proventi complessivi.

Un singolo soggetto non può detenere, direttamente o indirettamente, più del 51% dei diritti di voto e dei diritti agli utili.

Infine le SIIQ devono distribuire annualmente almeno l’85% degli utili derivanti dall’attività di locazione.

Il mancato rispetto per più di un esercizio dei primi due obblighi, o – anche per una sola volta-  del terzo e del quarto, fa perdere alla società i requisiti per poter essere considerata una SIIQ, per cui torna ad essere tassata secondo i criteri ordinari.

Quali i benefici fiscali di una SIIQ? In sostanza, il reddito di locazione non è soggetto a tassazione a carico della società, ma a carico dei soci, al momento della distribuzione degli utili. In Italia, diversamente che in Francia, solo i redditi da locazione godono di questo beneficio, e non gli altri eventuali redditi societari.

Le SIIQ possono controllare una o più SIINQ, che beneficiano dello stesso regime della società controllante, a condizione che:

1) almeno il 95% dei diritti l voto e degli utili sia in capo a una o più SIIQ;

2) vengano rispettati i medesimi “ratios” patrimoniali e reddituali imposti alle SIIQ;

3) venga rispettato l’obbligo di distribuzione dei dividendi previsto per le SIIQ.

L’imposta di ingresso che Beni Stabili e le sue SIINQ devono corrispondere all’Erario è di 94,6 milioni di euro, più gli interessi, essendo distribuita in cinque esercizi, a partire al giugno di quest’anno.

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Autore: Redazione » Articoli 670 | Commenti: 238

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